海外転勤などのため、日本に住んでいないけれど、日本で不動産を所有している人がいます。
転勤する前に住んでいた家だったり、賃貸用アパートだったり、相続してそのままにしている土地だったり、所有するまでの経緯はいろいろあるでしょう。
そうした方が、この不動産を売却して利益を得たり、それを人に賃貸して収益を得たりすると、原則、日本での確定申告が必要になります。
そして、そうした方が確定申告をするときは、日本に住んでいる人が行う確定申告と異なるポイントがあります。
海外住まいの方は「非居住者」に
日本に住所のない人などのことを、「非居住者」といいます。
正確にいうと、「居住者にあたらない人」を「非居住者」といいますので、まずは居住者の範囲を知らなければなりません。
非居住者と居住者の違い
非居住者と居住者は、下記のように区別されます。
| 居住者 | 次のいずれか一つにあてはまる個人 ・国内に「住所」を有している ・国内に現在まで引き続き1年以上「居所」を有している 【居住者のうち、非永住者】 日本国籍がなく、過去10年以内の間に日本国内に住所または居所を有していた期間の合計が5年以下である個人 |
|---|---|
| 非居住者 | 居住者以外の個人 |
「居所」というのは、「その人の生活の本拠ではないが、その人が現実に居住している場所」のことです。
たとえば、日本に来て、ホテル住まいを1年以上しながら働いている人は、たとえ海外に自宅があっても非居住者ではなく、日本の居住者になると考えられます。
非居住者の課税範囲
非居住者でも国内源泉所得には課税される
非居住者と居住者では、日本の所得税の対象になる所得の範囲に違いがあります。
まず、日本の居住者は、日本国内・日本国外のすべての所得に対して所得税がかかります。
ただし、居住者が「非永住者」（上記の表参照）にあたる場合、日本国外の所得については、日本国内で支払われたもの・日本国内に送金されたものに限られます。
「非永住者」とは、日本に何らかの縁があって住んでいるけれど、永住はしない人のことです。
これに対し、今回のテーマである「非居住者」の場合、「国内源泉所得」のみが日本の所得税の対象になります。
つまり、外国で暮らしている人でも、日本国内で生じた所得には、日本の所得税がかかるということです。
国内源泉所得とは
「国内源泉所得」とは、ざっくりいうと日本国内で発生した所得のことです。
正確にいうと、所得税法第161条第1項に、第1号から17号まで列挙されている所得になります。
その中に、
・国内にある土地若しくは土地の上に存する権利又は建物及びその附属設備若しくは構築物の譲渡による対価（第5号）
・国内にある不動産や不動産の上に存する権利等の貸付けにより受け取る対価（第7号の一部）
があります。
これが、非居住者が日本の不動産を売却・賃貸すると、日本の所得税がかかる根拠になっています。
非居住者の不動産売却代金・賃貸料には源泉徴収が行われる
非居住者が受け取る不動産の売却代金や賃貸料からは、所得税が源泉徴収されます。
源泉徴収とは
源泉徴収とは、支払う側が、その代金から一定の方法で計算した所得税を天引きし、それを国に納めるという納税のしくみです。
非居住者が日本の不動産を売却したり、賃貸をしたりするのであれば、その人から不動産を買った側・不動産を借りた側が、原則として源泉徴収を行います。
ちなみに、非居住者が個人である場合だけでなく、外国法人（※）である場合にも、源泉徴収が行われます。
【※外国法人とは】
法人にも、内国法人・外国法人の区別があります。
法人の場合は、本店又は主たる事務所の所在地が日本か外国かで判定します。
具体的には、登記や定款等の定めなどによることになります。
ただし、判断が難しい場合も多く、事業の実態などから、国同士の合意で決定する場合もあります。
源泉徴収税額の計算方法
不動産の売却代金や、賃貸料から、具体的にいくら源泉徴収されるのかというと、売却時・賃貸時で税率が変わります。
【不動産売買のときの源泉徴収税額】
譲渡対価×10.21％
10.21％の内訳は、所得税10％、復興特別所得税0.21％です。
この金額が、不動産の売却代金から差し引かれて支払われます。
ただし、譲渡対価が1億円以下で、かつ、個人が自己や親族が住むために買い取った場合、源泉徴収は行われません。法人が買い取った場合は、譲渡対価に関わらず、源泉徴収を行います。
【不動産賃貸借のときの源泉徴収税額】
支払代金×20.42％
20.42％の内訳は、所得税20％、復興特別所得税0.42％です。
この金額が、不動産の賃料から、支払われるたびに差し引かれます。
ただし、個人が自己や親族が住むために借りている場合、源泉徴収は行われません。
非居住者の確定申告のポイント
不動産の売却や賃貸から生じた所得は、いずれも確定申告が必要になります。
不動産の売却収入は分離課税に
不動産の売却から生じた所得は、分離課税の「譲渡所得」という所得の区分になります。
【譲渡所得の計算式】
収入金額−（取得費+譲渡費用）
【税金の計算方法】
分離課税の場合、他の所得と合算せず、その所得のみから所得税を計算します。
税率は、不動産を売却した年の1月1日を基準に、その不動産の保有期間が5年を超える場合は、15％、5年以下であれば30％です。
総合課税であれば、課税所得が900万円を超える部分から税率が33％以上になってしまいますので、分離課税であることによって、一般的には税負担が少なくなっていると考えてよいでしょう。
ちなみに非居住者でも、マイホーム特例や一部の所得控除の適用が可能です。
不動産の賃貸収入は総合課税に
不動産の賃貸から生じた所得は、総合課税の「不動産所得」という所得の区分になります。
【譲渡所得の計算式】
総収入金額−必要経費
【税金の計算方法】
税率は、5％から45％の超過累進税率となります。
ちなみに、非居住者でも青色申告が可能ですので、要件を満たせば、最大65万円の青色申告特別控除も適用できます。
一部の所得控除の適用も可能です。
非居住者が適用できる所得控除
非居住者に適用できる所得控除は、以下の3つになります。
・基礎控除
…特に条件なく適用できる控除。最大48万円。
・雑損控除
…災害や盗難、横領によって、日本国内にある資産から生じた損害額があるときの控除。
・寄附金控除
…一定の団体に寄附をしたときに受けられる控除。
源泉徴収税額との精算
源泉徴収された税額と、確定申告で算出した税額が一致することはまずありません。
源泉徴収では、10％や20％の税率で、支払われる額から税額が計算されますが、そもそも税率が違いますし、支払われる額と所得の額は別物です。
また、確定申告では、前述のとおり特別控除や一部の所得控除も適用できます。
もし、確定申告で算出した所得税額よりも源泉徴収税額が少なければ、差額の税を納めますが、源泉徴収税額が多ければ、差額の還付を受けられます。
非居住者の確定申告の方法
外国に住みながら、日本で確定申告や納税をするには、納税管理人を選任する方法が一般的です。
納税管理人とは、日本で確定申告書の提出や納税を代わりに行う人のことをいいます。
納税管理人を選任するときは、「納税管理人の届出書」を、納税地の税務署に提出します。
日本にいるご家族や、税理士にご依頼される方が多いです。