令和3年度税制改正によって、住宅ローン控除の内容が改正されました。
改正後の新しい制度は、4月1日からスタートしています。
改正内容のポイントは、
・控除期間13年の延長
・最低床面積の緩和
です。
改正ポイント1：控除期間13年の延長
住宅ローン控除の控除期間は、原則「10年間」です。
しかし、令和元年に行われた消費税率の増加により、それ以降、消費税10%で取得した住宅について住宅ローンを組んだ場合、特別に控除期間を「13年」としています。
これは、増税による消費の落ち込みを防止するための一時的な対応で、当初は、令和2年12月31日までの入居で終わる予定でした。
しかし、昨年の新型コロナウイルスの影響で、「新型コロナ税特法」が誕生し、この法律によって、控除期間13年の適用が延長されることとなりました。
そして令和3年度税制改正により、新型コロナ税特法を改正することで、控除期間13年の適用がさらに延長されました。
令和3年度税制改正で延長が適用される人
令和3年度税制改正による延長の対象となるのは、下記の要件を満たす個人です。
・住宅の取得等に適用される消費税率が10％であること
・令和3年1月1日～令和4年12月31日までの間に居住の用に供すること
・下記の期間内に、住宅の取得等に関する契約をしていること
| 新築（認定住宅の新築を含む）の場合 | 令和2年10月1日 ～令和3年9月30日まで |
|---|---|
| 未使用の住宅の取得・中古住宅の取得・増改築等の場合 | 令和2年12月1日 ～令和3年11月30日まで |
（新型コロナ税特法第6条の2第1項、第2項）
上記よりも前に契約している場合
上記より前に契約していても、令和2年12月31日までに入居することができている方は、もともとあったルールによって、控除期間13年の適用を受けることができます。
しかし、もし上記よりも前に契約したところ、新型コロナの影響によって入居が遅れ、令和2年中に入居することができなかったのであれば、下記の条件を満たすことで、令和3年中の入居でも13年の控除を受けることができます。
・新型コロナウイルス感染症及びそのまん延防止のための措置の影響によって入居が遅れたこと
・住宅の取得等に適用される消費税率が10％であること
・令和3年1月1日～12月31日までの間に居住の用に供すること
・下記の期日までに、住宅の取得等に関する契約をしていること
| 新築（認定住宅の新築を含む）の場合 | 令和2年9月30日まで |
|---|---|
| 未使用の住宅の取得・中古住宅の取得・増改築等の場合 | 令和2年11月30日まで |
・確定申告時に、通常の必要書類に加えて「入居時期に関する申告書兼証明書」を提出すること
「入居時期に関する申告書兼証明書」は、国土交通省の様式となります。
国土交通省HP: 住宅ローン減税
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
改正ポイント2：床面積要件の緩和
住宅ローン控除が適用される住宅の床面積は、原則、「50㎡以上」です。
一棟の家屋ならその家屋の床面積で、マンションなら区分所有する部分の床面積で判定します。
令和3年度税制改正では、控除期間13年の延長が受けられる対象に、床面積「40㎡以上50㎡未満」の住宅を取得した者を加えることとなりました。
40㎡以上50㎡未満で住宅ローン控除を適用できる人
床面積40㎡以上50㎡未満で、控除期間13年の対象となるのは、下記の要件を満たす個人です。
・住宅の取得等に適用される消費税率が10％であること
・令和3年1月1日～令和4年12月31日までの間に居住の用に供すること
・下記の期間内に、住宅の取得等に関する契約をしていること
| 新築（認定住宅の新築を含む）の場合 | 令和2年10月1日 ～令和3年9月30日まで |
|---|---|
| 未使用の住宅の取得・中古住宅の取得・増改築等の場合 | 令和2年12月1日 ～令和3年11月30日まで |
ただし、合計所得金額が1,000万円を超える年は、住宅ローン控除を適用できません。
（新型コロナ税特法第6条の2第4項、第10項）
住宅ローン控除のよくある誤解や注意点
延長される3年の控除額は増税負担が上限
住宅ローン控除では、「年末のローン残高×1%」を、その年の所得税等から差し引くことができます。
控除できる額には上限があって、その額は、入居した年によって異なります。
令和3年中の入居であれば、認定住宅の新築等で年50万円、それ以外は年40万円が控除額の上限になります。いずれも消費税10％の場合です。
しかし、控除期間13年によって延長される3年分（11年目～13年目）の上限額には、1年目～10年目とは異なるルールがあります。
11年目～13年目の上限額は、次のAとBのいずれか少ない額です。
A：年末のローン残高×1%（1年目～10年目と同じ）
B：（住宅取得等の対価の額－消費税額）×2%÷3年
Bは、住宅の取得等に係る対価の額（土地の取得は含みません）、または費用の額に含まれる消費税を控除した残りに「2％」をかけて、それを延長分の「3年」で割った額になります。
これは、8％から10％の増税によって生じた負担に相当する額を、3年かけて所得税から控除しているものといえます。
つまり、11年目～13年目は、増税によって生じた負担を軽減するためのものなので、それを超える控除は受けられないということです。
従来の基本要件も満たす必要がある
住宅ローン控除のもともとのルールは、租税特別措置法という法律によって定められています。
令和2年に誕生した新型コロナ税特法による住宅ローン控除にも、租税特別措置法のルールがベースになることが明記されています。
つまり、控除期間13年の延長や床面積要件の緩和を適用したいのであれば、税制改正で判明した要件だけでなく、もともとのルールによる要件も知らなければならないということです。
もともとの要件はかなり細かいのですが、中でも特に重要なものをお伝えします。
【住宅ローン控除の主な要件】
・住宅の取得等の日から6ヶ月以内に居住すること
・控除を適用する年の12月31日まで引き続きその家屋に住んでいること（転勤等の事情があれば、例外あり）
・床面積が50㎡以上であること（緩和要件を適用すれば40㎡以上）
・床面積の2分の1以上に相当する部分が居住専用であること
・親族など一定の関係にある者から取得した住宅でないこと
・返済期間が10年以上の住宅ローンがあり、年末にローンの残高があること
・控除を受ける年の本人の合計所得金額が3,000万円以下であること（床面積40㎡以上50㎡未満で控除を受けるなら1,000万円以下）
・確定申告時に必要書類を税務署に提出すること（2年目以降は年末調整でも可）
6か月内の居住要件の弾力化も忘れずに
新型コロナ税特法では、今回の税制改正に先行し、令和2年に住宅ローン控除の適用要件の弾力化を行っています。
このときの内容は今も有効で、令和3年12月31日までの入居に適用することができます。
たとえば、中古住宅を購入し、入居前に室内のリフォーム工事を依頼したところ、新型コロナの影響で工事が途中でストップし、取得の日から6か月以内に入居できなかったとします。
本来は「住宅の取得等の日」（登記簿などから判断します）から6か月以内に居住しなければ住宅ローン控除は受けられません。
しかし、新型コロナの影響で入居が遅れたのであれば、令和3年12月31日までに入居（増改築の完了の日から6か月以内に限ります）をすることで、住宅ローン控除を受けることができます。
このとき、増改築の契約日が、次のいずれか遅い日までに行われていることが必要です。
・中古住宅の取得日から5ヶ月後
・法の施行日から2ヶ月後
（新型コロナ税特法第6条第1項、第2項）
また、「入居時期に関する申告書兼証明書」の提出が必要になります。