令和4年度税制改正大綱における、住宅ローン控除の改正点について解説します。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、個人の住宅を、金融機関等から借り入れを行って新築・購入・増改築した場合、その人の所得税から、年末時点の借り入れ残高に応じた一定額を控除できるという制度です。
正式には、「住宅借入金等特別控除」といいます。
令和4年度税制改正大綱により、制度内容を一部見直した上で、令和4年から令和7年中に対象となる住宅に入居した場合にも適用される見通しであることが明らかとなりました。
改正の目的
新型コロナウイルス感染症の影響によって落ち込んだ住宅需要の回復を図ることと、環境性能等の優れた住宅の普及拡大を推進することを目的としています。
また、住宅ローン控除の控除率が、住宅ローンの金利を上回ることが多く、借り入れた方が支払い総額が少なくなるというケースが散見されたため、控除率の見直しも行われました。
住宅ローン控除は入居年のルールが適用される
住宅ローン控除の控除期間は、10年または13年です。
控除期間中に法改正があっても、基本的には、その住宅に入居した年のルールが最後まで適用されます。
つまり、今すでに住宅ローン控除を受けている人が、今回の改正の影響を受けるわけではありません。
令和4年中の入居は新型コロナ税特法にも注意
令和4年中に、対象となる住宅に入居する人については、今回の改正前から施行されている新型コロナ税特法の「特別特例取得」や「特例特別特例取得」にあたる可能性があります。
「特別特例取得」・「特例特別特例取得」に該当すれば、改正後よりも有利な条件で住宅ローン控除を適用できます。
「特別特例取得」・「特例特別特例取得」については、後半の「改正前のルールが適用できるもの」で解説していますので、令和4年中に入居される場合は、これらの要件を満たしていないかどうかもチェックしてください。
控除率が1％→0.7％に減少
住宅ローン控除の額は、年末のローン残高に控除率をかけて計算します。
改正前の控除率は1％でしたが、改正後は0.7％に下がります。
【改正後の住宅ローン控除額の計算式】
年末のローン残高×控除率（0.7％）
取得する住宅の要件
住宅ローン控除の対象となる住宅には、新築住宅、建築後使用されたことのない未使用住宅、既存の中古住宅があります。
既存住宅には、築年数について「耐火住宅は25年以内、非耐火住宅は20年以内」の要件がありました。
この要件が緩和され、「昭和57年以降に建築された住宅」（新耐震基準適合住宅）であれば、住宅ローン控除の対象になります。
少し先になりますが、新築住宅または使用されたことのない未使用住宅のうち、下記にあたる住宅で住宅ローン控除を適用するには、一定の省エネ基準に適合していることが必要になります。
・令和6年1月1日以降に建築確認を受けるもの（登記簿上の建築日付が令和6年6月30日以前のものを除く）
・建築確認を受けない住宅で登記簿上の建築日付が令和6年7月1日以降のもの
借入限度額・控除期間
住宅ローン控除の対象となる借入金の限度額と控除期間については、下記の2区分に分かれます。
【新築住宅等】
・新築住宅、建築後使用されたことのない未使用住宅、宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた家屋の取得
【中古住宅】
・既存の中古住宅
【新築住宅等】
| 住宅の種類 | 居住年 | 借入限度額 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 認定住宅（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅） | 令和4年・令和5年 | 5,000万円 | 13年 |
| 令和6年・令和7年 | 4,500万円 | ||
| ＺＥＨ水準省エネ住宅（※1） | 令和4年・令和5年 | 4,500万円 | 13年 |
| 令和6年・令和7年 | 3,500万円 | ||
| 省エネ基準適合住宅（※2） | 令和4年・令和5年 | 4,000万円 | 13年 |
| 令和6年・令和7年 | 3,000万円 | ||
| 上記以外の住宅 | 令和4年・令和5年 | 3,000万円 | 13年 |
| 令和6年・令和7年 | 2,000万円 | 10年 |
（※1）ＺＥＨ水準省エネ住宅：日本住宅性能表示基準における、断熱等性能等級（断熱等級）5かつ一次エネルギー消費量等級（一次エネ等級）6の性能を有する住宅
（※2）省エネ基準適合住宅：現行の省エネ性能を満たす基準、すなわち、日本住宅性能表示基準における、断熱等性能等級（断熱等級）4以上かつ一次エネルギー消費量等級（一次エネ等級）4以上の性能を有する住宅
【中古住宅】
| 住宅の種類 | 居住年 | 借入限度額 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 認定住宅 ＺＥＨ水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅 |
令和4年～ 令和7年 |
3,000万円 | 10年 |
| 上記以外の住宅 | 令和4年～ 令和7年 |
2,000万円 | 10年 |
住宅の床面積要件
住宅ローン控除の対象になる住宅の床面積は、基本的には50㎡以上です。
しかし、床面積が40㎡以上50㎡未満の住宅であっても、下記の要件を満たすことで控除の対象になります。
・令和5年12月31日以前に建築確認を受けた、新築住宅または建築後使用されたことのない未使用の住宅の取得であること
・その年分の合計所得金額が1,000万円以下であること
新型コロナ税特法によって創設された要件が、令和5年末まで延長されるイメージです。
適用対象者の所得要件
住宅ローン控除を適用できる年の個人の合計所得金額の要件について、改正前は3,000 万円以下でしたが、改正後は、2,000 万円以下になります。
これを、前項の床面積要件と合わせて整理すると、下記のようになります。
| 床面積 | 所得要件 |
|---|---|
| 50㎡以上 | 合計所得金額2,000万円以下 |
| 40㎡以上50㎡未満 | 合計所得金額1,000万円以下 |
令和4年中の入居であり、その住宅の取得が「特別特例取得」や「特例特別特例取得」にあたる場合、令和3年度税制改正による住宅ローン控除の適用を受けることができます。 この場合、控除率は1％、控除期間は13年になります。
特別特例取得とは
住宅を取得するための対価や費用の額に適用される消費税率が「10％」である取引のうち、住宅取得のための工事請負契約（注文住宅）や売買契約（分譲住宅や中古住宅）が下記の期間内に行われているもので、かつ、令和4年12月末までに入居しているものをいいます。
・注文住宅の場合
令和2年10月1日～令和3年9月30日までの期間
・分譲住宅・中古住宅の取得、増改築等の場合
令和2年12月1日～令和3年11月30日までの期間
特例特別特例取得とは
住宅を取得するための対価や費用の額に適用される消費税率が「10％」である取引のうち、その床面積が40㎡以上50㎡未満である住宅の取得で、かつ、令和4年12月末までに入居しているものをいいます。
ただし、控除を受けられるのは、合計所得金額が1,000万円以下の年に限られます。
最後に改正点をまとめます。
・令和4年～7年の入居にも控除を延長
・控除率1％を0.7％に引き下げ
・所得要件を合計所得金額3,000万円以下から2,000万円に引き下げ
・住宅の環境性能等に応じた借入限度額の区分の改正（認定住宅・ＺＥＨ水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅・その他の住宅）
・令和6年以降に建築確認を受ける新築住宅は、省エネ基準適合が必要
・既存住宅の築年数要件を「昭和57年以降の建築」（新耐震基準適合住宅）に緩和
・床面積40㎡以上50㎡未満の住宅への適用延長（合計所得金額1,000万円以下）
（※）この記事は税制改正大綱の内容に基づいて執筆しています。